El caso Mari Carmen como contexto de partida
En este punto seré breve, porque no merece la pena extenderse en las circunstancias personales tal y como medios de un lado y de otro se han dedicado de forma extrema. En base a la Ley de renta antigua del régimen de Franco, la madre de la funcionaria jubilada Mari Carmen Abascal pudo subrogarse en el contrato de alquiler que firmó su marido en 1956 y tras su fallecimiento en 1961. Las condiciones eran indefinidas y manteniéndose la renta inmutable. Una reforma posterior en 1964 permitiría una segunda subrogación. En 2005 fallece la madre, pero en las décadas anteriores los Gobiernos del PSOE de Felipe González modificaron la normativa. El Real Decreto Ley 2/1985 suprimió esa subrogación automática indefinida y estableció libertad de pactos, pero no afectó retroactivamente a los contratos de renta antigua. El cambio más importante fue el de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 que restringió las condiciones para subrogarse como tener discapacidad en más del 65% (en la fecha en que se evaluó a Mari Carmen tenía un 50%) y propició la extinción progresiva de las rentas antiguas. Así que con el fallecimiento de la madre y un periodo de cadencia de 2 años, en 2007 ya había caducado el derecho de la inquilina. Desde ahí, no fue hasta 2018 cuando el propietario vende el inmueble a Urbagestión y se abrió una dura etapa de negociaciones, pleitos y recursos judiciales. La anciana rechazó sistemáticamente cualquier acuerdo que supusiera modificar su posición como abonar un alquiler mayor, adquirir dicho inmueble a precio de mercado o desplazarse a otro lugar.
La acampada activista en la Puerta del Sol
El mencionado suceso ha tenido algo más que un impacto político, puesto que en lo social ha alumbrado a un movimiento que recuerda al del 15-M (con movilizaciones fuera de Madrid) pero con cruciales diferencias. Primero, mientras que por aquél entonces era un movimiento más transversal, el que se ha dedicado a acampar desde el pasado lunes por la noche es claramente anticapitalista y de extrema izquierda. No por la estética y banderas, sino por las consignas que emplean y las propuestas radicales que defienden. En segundo lugar, frente al carácter internamente horizontal, en esta ocasión emergen unos líderes desde el minuto cero como son los representantes del llamado "sindicato de inquilinas" como Valeria Racu, Alicia del Río y Fernando de los Santos. En tercer lugar, el 15-M no señaló específicamente a políticos concretos mientras que el actual apuntó a Isabel Díaz Ayuso y a Almeida. Aún siendo crítico por no ser lo suficientemente intervencionistas, el "sindicato" terminó pidiendo el voto a ambos Decretos. Pero es curioso que esta gente no se haya movido igual en Barcelona donde, precisamente, los desahucios son mucho mayores que en Madrid. Así que el plumero es tan ostensible que, en esta ocasión, ya no cuela. Y ya si comparamos sus quejas de acoso por las campanadas de Sol con lo que han recibido en Urbagestión creo que está todo dicho. Por su parte, la Delegación del Gobierno en Madrid hizo caso omiso y permitió que toda esta gente permaneciese toda la semana usurpando un espacio público.
Los Decretos-Leyes
El evento particular y marco social reseñados animaron al Gobierno a acelerar la redacción de la normativa pendiente. El acuerdo entre el Alcalde Almeida y la empresa Urbagestión para que Mari Carmen regrese al piso en condiciones muy ventajosas no zanjó la polémica porque simplemente llegó tarde. Si acaso evitó la expropiación que sobrevolaba en las cabezas del socio de coalición del PSOE. El pasado miércoles 30 de septiembre se publicó en el BOE, entre otros referidos a ayudas por la DANA de Valencia y la crisis energética por la guerra en Irán, el Real Decreto Ley 26/2026 de Medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y ampliación de la oferta de vivienda asequible. De sus 96 páginas, ocupaba casi un tercio una oportunista, profundamente ideologizada y tramposa exposición de motivos. Esto último sobre todo porque echa la culpa a la legislación de la dictadura que precisamente le beneficiaba a Mari Carmen frente a las modificaciones posteriores en gobiernos socialistas de 1985 y 1994 y alude a exigencia de la ONU cuando en realidad fue un simple relator. Al día siguiente, 1 de octubre, se publicó el Real Decreto Ley 27/2026 de Medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Aquí eran 8 páginas con la mitad de exposición de motivos, pero siendo aún más polémico que el anterior. Vamos a continuación a explorar el contenido de ambos en varios apartados.
Regulación de conceptos. El primer artículo del Decreto "grande" se dedicaba a identificar en términos jurídicos a lo que mediática y políticamente se tacha de "fondos buitre" con la intención de cortar la supuesta compra especulativa, aún no disponiendo de más de un 8% de todos los activos inmobiliarios en alquiler. Se tratarían de entidades con o sin personalidad jurídica que tengan en su objeto social la adquisición de inmuebles a título oneroso. Se les iba a prohibir comprar inmuebles por precio inferior al 70% del de mercado y siempre que constituyesen obras acabadas que ostentasen condiciones para obtener cédula de habitabilidad (no que las posean, ojo). Se excluía de dicho límite el destino a la vivienda a precio "asequible" (es decir, lo que determinase el RDL) por al menos 5 años, residencias de asistencia sociosanitaria, protección de víctimas de violencia de género y adhesión a códigos de buenas prácticas. Y, por supuesto, tal restricción no operaría con la Administración. Por lo que quién pretendiera vender sus propiedades en condiciones ventajosas para compensar situaciones como okupas o inquiokupas sólo podría hacerlo al Estado. Éste podría "buitrear" lo que hiciera falta incrementando el parque público y expulsando del mercado a posibles competidores como bien apunta Rallo en este vídeo. Por otra parte, la Ley por el Derecho a la Vivienda de 2023 iba a añadir el concepto de Gran tenedor. Sería todo aquél que disponga de más de diez inmuebles o superficie para construir de más de 1.500 metros cuadrados quitando garajes y trasteros. También se imponía la obligación de certificarse registralmente esta condición.
Suspensión de desahucios. Después de que decayera en abril de 2026, se puso otra vez sobre la mesa la imposibilidad de echar a inquilinos (pese a ser morosos) hasta el 31 de diciembre de 2030, que fuesen declarados "vulnerables" con arreglo a informes de servicios sociales y careciesen de "alternativa habitacional", recayendo en las D.G. de Vivienda de las CCAA la responsabilidad de aportarla. Además, se imponía que dichas administraciones regionales pagasen a los arrendadores, subrogándose como deudoras respecto a la posición de los arrendatarios. Esto implicaba una considerable presión a las autonomías, por mucho que la AGE debiera compensar los gastos salvo intereses y sin entrar a valorar en qué condiciones. Estamos hablando de que a través de dinero público se resarciese a las víctimas de la inquiokupación. También se introducían cambios procesales en la Ley de Enjuiciamiento Civil para precisamente facilitar las suspensiones de lanzamientos.
Regulación de contratos temporales y prórroga obligatoria. A través de reforma de la LAU 29/1994, el primer Decreto equiparaba en todos los derechos el alquiler de una habitación al de un piso o vivienda completa, con las particularidades de su propia naturaleza. Pero no es lo más relevante. Respecto a la duración, se restringían los nuevos contratos temporales limitando a 31 días los relacionados con el turismo y a 12 meses los que no, recayendo en todo caso en el arrendador la carga de la prueba de que el alquiler sea temporal. De lo contrario, se convertiría en contrato de vivienda habitual con duración de mínimo 5 años siendo el arrendador persona física y 7 si jurídica. Por si no quedara claro todavía el señalamiento al propietario, el preaviso de la no renovación era de 4 meses para éste y 2 para el arrendatario. Si no fuese así, se prorrogaría forzosamente. Otra desigualdad es que se podría desistir del contrato con preaviso de 30 días y habiendo transcurrido un mínimo de 6 meses. En cuanto a los contratos temporales ya sujetos a la Ley 29/1994, en caso de finalizar antes de 31 de diciembre de 2028, el primer Decreto fijaba una prórroga obligatoria si el arrendatario lo solicitase y estuviese al corriente de hasta dos años adicionales. De esta manera, se impediría que el arrendador pueda establecer cualquier novación. La única alternativa se parecía más a un chantaje: acordar un nuevo contrato rebajando el precio en más del 5%. En caso de finalizar dentro de 2027, se establecía restricción a la actualización de la renta. Así que de nuevo se reforzaba el poder negociador del inquilino respecto del propietario.
Regulación de contratos de vivienda habitual, prórroga e indemnización. Aquí viene lo bueno. En el primer Decreto, se prorrogaban en periodos anuales hasta un máximo de 3. Pero en el segundo, pasaba a ser de directamente 5 si el arrendador era persona física y 7 si jurídica. Si esto les parece fuerte, lo mejor es lo que hay a continuación. De no querer prorrogar el arrendador, se le impondría que indemnizase al arrendatario con doce mensualidades de renta salvo que imperiosamente la necesitase (ejemplos, caso de desahucio de donde estaba, divorcio o le ofrezca otra vivienda suya). Este disparate jurídico-ideológico no puede calificarse de otra manera que de extorsión y es lo que impuso la extrema izquierda "edulcorada" de Sumar para aprobar los Decretos en Consejo de Ministros. El tercer dislate, porque esto no se queda ahí, es que se prohibía la libertad de pactos que permite el Código Civil si fuese para mejorar las condiciones del arrendador. Es decir, ni siquiera podría el arrendatario renunciar a parte de esa desproporcionada indemnización. Y para rematar, el socio Sumar lo dejó bien atado reduciendo la posibilidad de que el arrendatario rechazase la prórroga a que no aceptara una renovación con renta a la baja indexada a la referencia que marque el Gobierno. Por tanto, si la rechazase por habérsela subido, tendría derecho a indemnización.
Control de precios. La renta se actualizaría cada año según medida que se pacto o, en ausencia de su detalle, el índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda. Ahora bien, si no existiera acuerdo expreso entre las partes directamente no habría actualización y una vez más se beneficiaba al inquilino. Además, en zonas tensionadas (donde existe un desequilibrio grave entre oferta y demanda) tampoco se podría subir en función del precio de los últimos cinco años. Tampoco se le podrían repercutir cargas e impuestos al arrendatario si no estuviesen antes. Sobre la existencia de daños y desperfectos en la vivienda, el arrendatario podría reclamar y si no pagase el arrendador podría gestionarlo por su propia cuenta y deducirlo de sus mensualidades de alquiler. Esto no tiene en cuenta las posibles discrepancias respecto a qué deba ser reparable ni las circunstancias de los defectos producidos ni mucho menos la imputabilidad. En caso de venta del inmueble, se reservaría el arrendatario un lógico derecho de tanteo o retracto de 30 días naturales. Finalmente, se endurecía el régimen sancionador.
Medidas fiscales y tributarias. En materia de IRPF se iban a aplicar reducciones al arrendador desde el 70% hasta el 100% en caso de firma de nuevos contratos, no fuese gran tenedor y rebajase el precio en más de un 5%. Otras circunstancias que modulaban los porcentajes serían seguir el sistema de precios del Ministerio, alquilar a jóvenes de entre 18-35 años, contrato previo de al menos 5 años y zonas tensionadas. Por estas últimas, en aplicación de la Ley 12/2023, se entienden aquéllas en donde el coste medio de la vivienda supere el 30% de los ingresos del hogar ó tres puntos el IPC regional en 5 años. En cuanto a los arrendatarios, se deducirían el alquiler si su base imponible fuese inferior a 33.000 €. En dicho importe, evidentemente, no computarían ni el IMV ni prestaciones sociales ni becas, pero tampoco en el de los propietarios ni las ayudas a rehabilitación ni la ganancia patrimonial que obtuviesen por venta si el inmueble lo adquiriese un organismo público. Respecto al IVA, se aplicaba un tipo reducido del 10% a los costes de reparación y un superreducido del 4% para entrega de viviendas protegidas con calificación permanente o indefinida. En cuanto a los alquileres turísticos que estaban exentos de pagar IVA, se iba a establecer del 10% cuando se barajaba el 21%. En Haciendas Locales, los Ayuntamientos podían subir el IBI a edificios de uso residencial desocupados que no estuviesen en zona tensionada con hasta un 50% de recargo y 100% si permaneciesen más de 3 años. Esto, que constituye más otra medida de presión que de fomento, la podían imponer en sus ordenanzas fiscales salvo alegaciones del contribuyente ya tasadas en el texto del RDL. Esto probablemente sería más un arma política que instrumento económico dependiendo del color del gobierno municipal. Por otra parte, se actualizaban coeficientes del IVTNU (plusvalía municipal). Finalmente, se reordenaba la fiscalidad de las SOCIMI, las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Ley 11/2009) con un gravamen especial que iba del 15% al 100% de sus beneficios si no se reinvirtiese en vivienda asequible. En resumen, afán confiscatorio.
Parque público de vivienda y otras medidas. Sobre el parque público estatal, preveía la cesión de inmuebles a la entidad pública Casa 47, creaba el Fondo de vivienda de impacto social con el objetivo de financiar proyectos y se limitaban los precios de venta de VPO para que no superasen el 30% del precio medio con todos los gastos asociados. Sobre préstamos y avales destacaban dos. Primero, mediante convenio con el Instituto de Crédito Oficial se concederían avales de hasta 2.000 millones de euros a promotores públicos y privados, adquiriendo la condición de créditos ampliables en los Presupuestos Generales del Estado. Segundo, se creaba el mecanismo Tu casa como un préstamo complementario en el acceso a primera vivienda habitual. Sólo se devolverían en un plazo de diez años cuando ya se haya pagado toda la hipoteca (máximo 30 años). Cubriría hasta el 20% del valor de la Vivienda con un importe máximo de 50.000 euros. Así que esto supondría un crédito importante con el Estado que dependería de la capacidad de ahorro de estas personas. Finalmente, sobre planes de ahorro la Cuenta ahorro individual e Inversión financia Europa eran dos instrumentos regulados de forma muy restrictiva y remitiéndose a desarrollo reglamentario. Serían planes a largo plazo pero con límites de aportaciones de 5.000 al año la primera y 10.000 la segunda con máximo total de 150.000 euros. Se prohibía expresamente invertir en Sociedades de mercado inmobiliario (que no falte ahí tampoco el señalamiento). Sólo se podría en activos declarados elegibles por la CNMV, con un 70% al menos en países del Espacio económico europeo y no menos de 50% en renta variable.
Reacciones en la votación
La oposición representada por PP y Vox manifestó su rechazo aludiendo que los Decretos Leyes apuntalaban ofensivas a la seguridad jurídica, propiedad privada y con medidas confiscatorias. Hernández Quero de Vox denunció la disminución brutal de oferta en estos ocho años y las políticas contradictorias de control de precios, argumentando que sólo se le ocurre al Gobierno subsidiar la demanda y con ningún plan con los propietarios. También señaló los efectos de la inmigración ilegal descontrolada y su compañero Figaredo recalcó el fracaso de viviendas sociales entregadas. De hecho, hace poco se conoció que el Gobierno desvío el 21% de un plan de viviendas sociales financiado Por Europa para pagar pensiones y que se une a que aquí sólo existe un 2% frente a la media de 9% en la UE. Por su parte, Bravo Baena del PP recalcó la improvisación del PSOE por no ser capaz ni de explicar a los medios los Decretos, así como la necesidad de construir vivienda y dotar de más seguridad jurídica a empresas, propietarios e inquilinos para finalizar en clara clave preelectoralista. El regionalista UPN confirmó su voto negativo acusando al Gobierno de pactar con la extrema izquierda en lugar de tramitar una Ley con sus plazos y enmiendas.
Desde el PNV se aseguró que se votaría a favor del primer Decreto con un "sí crítico" y que se rechazaría el segundo. Hace más de un año que este socio desconfía, pero en este tema no deseaba quemarse y temía más a un sorpasso de Bildu. Más que nada porque pese a haber apoyado disolver las cámaras en otras ocasiones y considerar la legislatura más que amortizada, unas elecciones anticipadas tras tirar ambos Decretos sería una bomba electoral. En un espectro parecido pero en Canarias, CC admitió el mismo sentido de voto pero aclarando que lo hacía para parar la presión turística echándole la culpa a los "fondos buitres" y que era necesario acordar unos mínimos.
En el caso de Junts existía también miedo a elecciones pero por otro motivo: el riesgo de que se frenase la amnistía de Puigdemont tras corregir el Tribunal Constitucional al Supremo. Sólo ese logro les ayudaría a cortar una sangría demoscópica brutal aún no presentándose Alianza Catalana a las eventuales Generales anticipadas. Así que finalmente optó por el doble voto en contra creyendo que Sánchez no activaría aún la palanca. Adujo que ambos Decretos ahogarían la oferta y encarecerían aún más los precios aparte de señalar a los pequeños propietarios de Cataluña. En eso coinciden con PP y Vox, pero en discurso en catalán desde el atril del Congreso Miriam Nogueras añadió que no se penalizaba lo suficiente a los "fondos buitre". A su juicio podían seguir especulando (comprando con descuento inferior al 30%) y desde su formación no cederían al "chantaje ideológico de los extremos". Así que su oferta fue retirar el primer Decreto y negociar para uno nuevo que no fue aceptada. En respuesta, la ministra Rodríguez aludió a qué, según una cláusula, el derecho civil catalán podría regular sus propias normas al respecto y que no se aplicaría el Decreto a Cataluña, lo que añadió una capa más de surrealismo a la promoción del voto positivo.
El resto de independentistas afirmaron desde el principio que aprobarían ambas normas. Fue especialmente dura la intervención de Gabriel Rufián enfocando su crítica en Junts en modo pre-electoral promoviendo cordón sanitario, mientras que Comuns y BNG (en gallego) tiraron de demagogia culpando de desahucios dramáticos... al PP. Pero la palma se la llevó Compromís acusando a los diputados del "no" de inducir a, digamos, "poner fin a su trayectoria vital" a millones de personas. Bildu, en un discurso mixto vasco y castellano, apuntó al PNV y enfocó la continuidad del inquilino como "seguridad" para el propietario interpretando que nunca iban a existir casos problemáticos. En los partidos de ámbito estatal, Podemos se reservó un tiempo para pensarlo por si los consideraba insuficientes, pero finalmente anunció su visto bueno el 1 de octubre tras conversaciones con el "sindicato". Y hablando de sindicatos auténticos y no disfrazados, UGT y CCOO declararon su apoyo y animaron al Congreso a convalidarlos. Tanto estos como el otro remataron con un aliento a una huelga general antes y después de las votaciones.
Conclusiones generales: la política de vivienda
El rechazo a estos dos Decretos Leyes ha confirmado que, a día de hoy, la vivienda se ha convertido en una política pública en la que la urgencia social, las diferencias ideológicas y la aritmética parlamentaria dificultan cada vez más la construcción de acuerdos estables. En este episodio podemos distinguir tres problemas relacionados:
Primero, la dificultad de alcanzar un consenso sobre el diagnóstico. Aunque exista una preocupación compartida por el acceso a la vivienda, no se alcanza acuerdo ni sobre sus causas ni sobre las soluciones. El Gobierno y la izquierda pone el acento en la protección del inquilino, la restricción de la inversión inmobiliaria y la intervención sobre los precios, mientras que la oposición en la escasez de oferta frente a una demanda desmesurada, la inseguridad jurídica y los incentivos para los propietarios. Así que si el diagnóstico es diferente, las medidas que cada partido considere aceptables también lo serán. Segundo, la negociación parlamentaria sometida a la presión política. La división del paquete en dos decretos permitía separar medidas de distinta naturaleza, pero no ha sido suficiente para garantizar su convalidación. El rechazo de ambos textos evidencia que las negociaciones previas (si es que existieron) no consiguieron reunir los apoyos necesarios. Ahora bien, convendría distinguir entre la presión legítima que ejercen los partidos para defender sus posiciones y una dinámica en la que las amenazas, los ultimátums o la vinculación con otras cuestiones terminan dificultando e incluso reventando los acuerdos. Y tercero, la incertidumbre sobre la continuidad de las políticas públicas. Cuando las medidas se convierten en instrumentos de negociación entre partidos y cada votación se vincula a la supervivencia política del Gobierno, resulta más difícil garantizar una política estable a largo plazo. Esto afecta a los inquilinos, pero también a propietarios, promotores y administraciones que necesitan planificar inversiones a varios años vista.
Conclusiones particulares: detrás de la estrategia
Legitimar a los inquiokupas, derivar responsabilidad y deudas en las CCAA, expropiación simulada de viviendas, ahogar inversión privada inmobiliaria, desincentivar alquileres, restringir operativas de planes de ahorros, préstamos a pagar al Estado desde diez años vista... Me viene a la cabeza la frase de Torrente en Operación Eurovegas: "es un plan perfecto. Sin fisuras". Estas medidas tendrían todos los visos de ser inconstitucionales. Con todo, pienso que hasta el propio Gobierno lo sabía, pero siempre podía contar con el visto bueno de un TC controlado. Sin embargo, el punto es que realmente no se trataba de una normativa urgente para solucionar problemas que requiriesen reacciones urgentes. El motivo sería aprovechar una ola de indignación social para politizarla, cubrir con esa capa todo lo que está sucediendo en Ceuta y la relación con Marruecos y de paso silenciar mediáticamente el avance de las investigaciones de presunta corrupción relativas a los casos de Zapatero y Leire Díez. Sólo así se explica redactar de forma tan acelerada y someter a votación en menos de 48 horas, sin que la propia Ministra de Vivienda acuda preparada a la rueda de prensa.
Así que el relato ya era claro. Fomentar un entorno extremadamente polarizado para que la situación estallase y aprovechar la referencia individual perfecta para su electorado. ¿Un joven sin acceso a vivienda? No. Una mujer de avanzada edad, jubilada, pensionista y de Madrid. Tirar de populismo es un recurso menos complejo en política que la aplicación racional de soluciones a problemas. Quizá supieran que no iban a pasar el filtro del Congreso pero, en un momento en que todo va en barrena y cada vez está más solo el Gobierno en la UE, vieron la oportunidad de que la crispación social y política abriese una ventana de oxígeno. A eso también contribuye Sumar instigando a quedarse con la cara de los diputados que votaron No. Pero como en todo movimiento de Sánchez, con ese Gobierno Frankenstein del que ya hablaba en 2018, no se da puntada sin hilo y sin plan "B". Y es entregarle a la oposición el relevo como Gobierno acompañado de una sociedad indignada y calles incendiadas por la extrema izquierda. Sin olvidar a la nueva tele del 'System Contreras', la Séptima, como heredera de TVE.
El Gobierno Sanchista ya hace tiempo que dejó la vía socialdemócrata para abrazar al radicalismo como doble estrategia. Primero, para tratar de subsumir al electorado a su izquierda y liquidar a sus competidores, pero al mismo tiempo darles algún respiro para evitar que sus incondicionales se abstengan (tema vivienda). Segundo, reivindicándose como escudo frente a la "ultraderecha" en la que etiqueta a absolutamente todo el opositor a su programa. Con semejante vacío de contenido del término más la perversión del lenguaje en comunicación formal e informal, el ejecutivo de Pedro Sánchez no vacila en pasarse de frenada con una autopercepción de impunidad sin límites. Pero con una mayoría negativa tan consolidada ya en esta espeluznante legislatura, nadie con un mínimo de raciocinio y sentido crítico, aunque fuese simpatizante socialista, no la daría ya como totalmente agotada.
