Sin mitos, mejores soluciones: desmontando bulos sobre la vivienda

El año pasado comenté en un artículo algunos de los factores que están detrás del problema de la vivienda en España, que tras la pandemia se ha convertido en especialmente relevante. Existen variables que por un lado restringen la oferta y otras que impulsan la demanda, empeorando un desequilibrio de mercado que el Estado y las Administraciones no son capaces de corregir. Lo peor no es ya esta situación que supone un freno muy importante para el desarrollo del proyecto de vida de los jóvenes. Lo verdaderamente lamentable es entrar a redes sociales y encender la televisión y leer mensajes y escuchar debates en los que habla de forma tan manipuladora del tema. Ya sea por ignorancia o por malicia intencionada, se desplaza totalmente la responsabilidad pública apuntando a una administración distinta y creando enemigos externos sobre los que no se tiene control para ocultar una gestión pésima. Por lo tanto, no es ya un ejercicio de protección del Gobierno exonerándole de toda responsabilidad, sino de desinformación maliciosa y de negacionismo ante las soluciones que puede aportar el mercado. Así que hoy me centraré en aportar negro sobre blanco para desmontar algunos de los bulos que se utilizan en las erróneas lecturas que se difunden desde el Gobierno de España y su 'System Contreras', es decir, los equipos mediáticos.

Bulo 1: las viviendas vacías justifican que no se incremente la oferta

Tenemos datos del INE del 2021 publicados en 2023, pero hasta la fecha no se ha actualizado. Aparte del tiempo transcurrido, tiene el problema de haberse recopilado los datos en el escenario de la pandemia, lo que relativiza ciertos usos residenciales. Aún así, podemos extraer datos muy interesantes. Existían más de 3,8 millones de viviendas vacías, lo que equivale a un 14,3% del parque total de viviendas del país en dicho momento. Las provincias donde más hay coinciden con las más pobladas, como Barcelona, Madrid, Valencia, Alicante ó Málaga. Sin embargo, lo más importante es la proporción y pasan a ser aquéllas donde se experimenta más despoblación. O lo que es casi lo mismo: donde la gente demanda vivir menos como Orense, Lugo, Ciudad Real, Zamora ó Cuenca cuyas tasas superan el 25%. Por el contrario, grandes áreas metropolitanas como Madrid o Barcelona son las que menos. En la Región de Murcia existirían 12 viviendas vacías por cada 100, por lo que su situación se aproxima más a la de una provincia tensionada.

Ese stock de viviendas vacías tiene una explicación lógica: en un porcentaje indeterminado pero estimativamente alto se corresponderían con el sobrante tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. Además, esa inflación de oferta derivada de la época del boom urbanístico choca con una demanda por provincias que no es en absoluto simétrica, pues es mucho menor en provincias rurales y donde las expectativas del empleo al que se aspira no se materializan en tales territorios. Por lo tanto, no sirve de nada tener muchas casas vacías en Soria ó en Teruel cuando la gente no quiere establecer allí la residencia fija. Y, por si fuera poco, hay un tercer factor. Y es que muchas de esas viviendas vacías carecen de cédula de habitabilidad o simplemente permanecen sin terminar, deteriorándose bastantes de ellas con el paso del tiempo. Pese a ello, siguen contando en el censo como viviendas y algunas terminan siendo pasto de la okupación.

Bulo 2: la propiedad del mercado inmobiliario la concentran grandes tenedores

En abril, el CSIC (organismo público adscrito al Ministerio de Ciencia) publicó unos informes por encargo del Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030. Mediante ellos, lo que pretendía difundir que el mercado de vivienda y alquiler en España se hallaba muy concentrado y que sería el contexto que presionase al alza los precios. Por una parte, el primer informe aseguraba que un 47% de viviendas en alquiler pertenecían a caseros con sólo esa vivienda alquilada, mientras que el restante 53% sería de personas físicas o jurídicas con dos o más. Por otra parte, el segundo informe señalaba que la concentración de la propiedad inmobiliaria reflejaba un desplome de propietarios de un 79% a un 64% al tiempo que incrementado los arrendadores e inquilinos en 6 y 8 puntos respectivamente. Pese a estas cifras que asustan, estos informes están plagados de trampas metodológicas.

El primer informe citado, aparte de excluir los territorios forales País Vasco y Navarra, simplifica en extremo y mezcla categorías no comparables. Así, no desagrega entre los denominados multiarrendadores para diferenciar aquéllos que tienen sólo dos de otras personas que tiene muchas y encajan mejor en esa definición. También mezcla junto a los particulares a empresas privadas e incluso el sector público que, a parte de vivienda social, dispone también de viviendas de protección oficial, concesión administrativas y otro patrimonio público como viviendas de funcionarios, inmuebles de oficinas e inmovilizado que no cuentan en el parque de alquiler. En cuanto al segundo informe, introduce como propiedad naves industriales, almacenes, garajes, locales comerciales, etc… hasta trasteros. Por tanto, una persona con una sola vivienda más una plaza de aparcamiento en garaje subterráneo ya sería considerada como multiarrendadora. A partir de datos de la Encuesta financiera de las familias del Banco de España (2008 y 2022), cerca de 16 millones de inmuebles se concentrarían en personas con una sola o dos propiedades, 8 millones de tres a cuatro y 2 más de 5. El siguiente estudio de Santiago Calvo, de la universidad de las Hespérides, desagrega en porcentajes reflejando un 21% de arrendadores con 2 viviendas y sólo un 10% con más de 5. 

En cuanto a los fondos de inversión, que en muchas narrativas son etiquetados como "fondos buitre", según datos del BNE las sociedades sólo acaparan el 8% del stock de vivienda. Además, ni tan siquiera todo lo que hay ahí es fondo de inversión, pues las entidades más relevantes son SAREB (creada por Rajoy en 2012 y conocida como "banco malo"), CaixaBank y Blackstone, que sí que es fondo.

Bulo 3: el control de precios y alquileres favorece el acceso a la vivienda

Informaciones como las anteriores reforzarían la conciencia política de que habría que intervenir el mercado de la vivienda y controlar precios a los "malvados rentistas".  Sin embargo, cada nueva regulación de alguna manera acaba siendo esquivada por el mercado cuando no genera un efecto contrafactual peor que el que se pretendía corregir. La fijación de unos topes favorecen dos efectos no deseados. Primero, un estancamiento de nuevos contratos cuando no rescisión de otros, contrayendo de esa manera la oferta al resultar menos rentable para los propietarios. Segundo,  que otros contratos que estaban por debajo de los mismos se hayan aproximado a los límites y en algún caso para compensar otras propiedades cuyos precios se hubiesen visto obligados a disminuir. No sólo la teoría económica sino que la propia lógica nos dice que si imponemos no subir los alquileres por encima de unos márgenes, así como a prorrogar forzosamente contratos para que no se actualicen, el resultado es que se contrae aún más la oferta. Es tan sencillo como que a una persona con dos propiedades no le rentabilizaría arrendar su segunda para pagar su hipoteca y optaría por varias alternativas como alquiler vacacional, por habitaciones o directamente vender el inmueble a alguien solvente. Del mismo modo, bajar el precio de todos los alquileres tampoco permite que haya más vivienda disponible pues, en el peor de los casos, seguiría habiendo la misma.

El Congreso, con la derogación del RDL 8/2026, rechazó en abril la ampliación extraordinaria de contratos de alquiler. El Gobierno pretendía ampliar dos años más los firmados en pandemia limitando las subidas al 2%. Esto alteraba las condiciones originariamente pactadas, incrementando aún más la inseguridad jurídica de los arrendadores, pero hay dos casos autonómicos que lo ilustran mejor. Cataluña fue la primera Comunidad Autónoma en aplicar desde 2024 los mecanismos de control de precios previstos en la Ley estatal de Vivienda impulsada por PSOE, Sumar, ERC y Bildu. Según datos del Observatorio del alquiler, los precios siguieron subiendo en las provincias catalanas y además aumentándose el número de contactos por anuncio precisamente por la menor oferta. Respecto a 2023, nada menos que 21.000 viviendas menos se ofertaron en alquiler representando un 14%. En 2025 ha seguido cayendo con un 12% más. Esto contrasta con Madrid, la otra región fuertemente tensionada, que ha mantenido una oferta más estable. Otro ejemplo es Navarra, donde, Chivite aseguraba que los precios habían disminuido un 8%. Sin embargo, presenta las cifras de forma tramposa al no comparar trimestres equivalentes (cuarto de 2025 con el segundo de 2024) disfrazando la estacionalidad. Además, para decir que el número de contratos de 2025 subió respecto a 2024, mete en el mismo saco a los contratos realizados antes y después del control.

Bulo 4: se construye vivienda pública que favorece el acceso al alquiler

El Gobierno de Sánchez, que lleva en ejercicio con distintas fórmulas de coalición desde 2018, caracteriza su política de vivienda como la del perro del hortelano: ni construye, ni deja construir al sector privado. En 2021, cuando cogobernaban PSOE y Podemos, ya previa habilitar 100.000 viviendas para alquiler sostenible. En las últimas elecciones autonómicas, las de 2023, se subió la apuesta a 183.000. Desde la coalición con Sumar se sumaron 40.000 que se financiarían con créditos del ICO más otros 20.000 del Ministerio de Defensa... así hasta llegar a un total más de 260.000. Fuentes del Gobierno aseguran que a fecha de abril de 2026 se habían entregado 100.000, pero contrastando datos se apunta más bien una cifra cercana a la mitad de lo que se dice. El motivo es porque, en su comunicación, el Gobierno mezcla cifras para esconder las que efectivamente se han entregado y diluirlas entre las que se encuentran en otra fase burocrática pero sin inquilino. Es más, la contradicción no acaba ahí, sino que ni tan siquiera existen datos públicos oficiales que nos permitan conocer con seguridad las cifras de casas construidas y entregadas. En resumidas cuentas, que la ausencia de transparencia a este respecto es tan palmaria como sorprendente.

El Plan estatal de vivienda 2026-2030 está dotado con 7.000 millones de euros con casi la mitad destinados a vivienda protegida con 15.000 euros de ayudas para jóvenes menores de 35 años que compren vivienda en pueblos. Sin embargo, desglosando anualmente daría para unas pocas miles de viviendas públicas nuevas si no se recurre a reformar y habilitar las del "banco malo". Además, el BNE estima un déficit acumulado de 800 mil viviendas siendo el último anual de 200 mil, sobre todo con la presión del incremento de la población derivada de movimientos migratorios (internos y externos). Por tanto, el Plan apenas podría cubrir un 3% de las necesidades y, resumidamente, el Estado pretende derribar un muro con un tirachinas.

Bulo 5: los pisos vacacionales tienen la culpa de la contracción de oferta

Se ha señalado a plataformas como Airbnb, que se dedican a gestionar el alquiler vacacional, como responsables de la subida de los alquileres residenciales, del desequilibrio del tejido urbano y de perjudicar la integración y convivencia. Sin embargo, según datos del INE de 2025 el total de viviendas turísticas se sitúa en torno a 330.000, localizándose más del 25% en Andalucía seguida por la Comunidad Valenciana y Cataluña que entre las dos sumarían prácticamente las mismas que aquélla (91.000). Luego de un parque total de 27 millones de viviendas, hablar de que el alquiler vacacional sea un problema para el acceso a la vivienda es sin duda confirmarlo como chivo expiatorio.

Y es que no se reduce a apuntar con el dedo, sino que se va más allá. Así, existe una proposición de Ley que todavía no ha sido aprobada mediante la cual el Gobierno aplicaría de forma torticera la Directiva Europea 2025/516. Según esta normativa comunitaria, todos los arrendamientos temporales inferiores a 30 días deberán de aplicar desde 2028 una fiscalidad por IVA al igual que los establecimientos hoteleros. Sin embargo, la proposición de Ley mantendría el tipo reducido del 10% a estos últimos mientras que el de los alquileres turísticos se aumentaría al 21% y, lo que es peor aún, suprimiendo la exención en los municipios de menos de 10.000 habitantes. Además, el Ayuntamiento de Barcelona planea también eliminar los pisos turísticos de la ciudad para noviembre de 2028 mediante la no renovación de las licencias y forzarlos ser vivienda residencial. No obstante, desde 2015 que fue cuando entró Colau y estuvo 8 años no se ha otorgado ninguna nueva licencia. Por lo tanto, el aumento en todos estos diez años de un 72% del precio del alquiler en Barcelona es imposible que se deba a estos pisos.

Conclusiones

Los bulos que manchan el análisis de la política pública de vivienda tienen en común que tratan de justificar que no existe un problema de oferta, a pesar de que la demanda sea muy superior. Por lo tanto, parten de exponer un negacionismo palmario de la inexorable ley no escrita de demanda y oferta. Por ejemplo, el economista Eduardo Garzón considera que construir más vivienda no supone decrecer los precios sino justo al contrario. Sin embargo, oculta interesadamente el contexto que compara al tratarse de la época de la burbuja urbanística cuando la demanda no se había disparado tanto en relación con esa oferta. De igual modo, en la época actual en la que se sigue construyendo sigue sin ser suficiente como para absorber tanta demanda y eso nos lleva a los escasos incentivos para poner en alquiler una vivienda.

No hay que olvidar otro anterior post en el que indirectamente mencioné los enormes incentivos a no alquilar a personas vulnerables por la normativa referida a personas supuestamente no vulnerables, así como otras disposiciones. En lugar de fomentar el alquiler, las políticas intervencionistas y defensores mediáticos prefieren señalar a los "malvados" rentistas, los pisos vacacionales o los fondos buitres como los responsables de la contracción de oferta. Por consiguiente, cualquier "enemigo" externo es legítimo de señalar para excusar al Gobierno central. En este caso, para que si hay que apuntar a una Administración sea en exclusiva la autonómica. Como por ejemplo en una vergonzosa cuña de radio pagada por el Ministerio en la que promociona la Ley de Vivienda mencionado expresamente que es cosa de que la CA de turno la "cumpla".

¿No existen bulos de demanda? Pues no, no es ningún bulo el que haya muchísimos jóvenes y no tan jóvenes que necesitan adquirir una vivienda como tampoco que el incremento de extranjeros en España haya contribuido a tensionar el mercado. La creciente demanda de vivienda y alquiler es una circunstancia tan evidente, tan absolutamente contrastable por todas las vías posibles y tan incontestable que es imposible disfrazar esas cifras con la más mínima manipulación. Es más, se ha incrementado el número de personas sin hogar. Toda esta situación, sin embargo, es la recurrida por los discursos tendenciosos para ofrecer una visión errónea del problema. Pues aunque apuntan al problema de oferta, que es la dirección aparentemente correcta, se desvían en varias direcciones en pro de su narrativa.